Membeli rumah merupakan antara keputusan kewangan paling besar dalam hidup seseorang. Sama ada anda pembeli rumah pertama atau sedang mencari pelaburan hartanah, penting untuk memahami kelayakan pinjaman perumahan anda. Salah satu faktor utama yang digunakan oleh pihak bank dalam menilai permohonan pinjaman adalah Debt Service Ratio atau DSR. Dalam artikel ini, kita akan melihat secara terperinci apa itu DSR, bagaimana ia dikira pada tahun 2025, dan bagaimana anda boleh memastikan permohonan pinjaman anda lebih mudah diluluskan.

Apa Itu DSR?

Debt Service Ratio (DSR) ialah nisbah hutang kepada pendapatan yang digunakan oleh bank untuk menilai sama ada peminjam mampu membayar balik pinjaman yang dipohon. Secara mudah, DSR menunjukkan berapa peratus daripada pendapatan bulanan anda digunakan untuk membayar semua komitmen hutang bulanan (termasuk pinjaman perumahan yang dipohon).

Kenapa DSR Penting?

Bank ingin memastikan bahawa peminjam tidak terbeban dengan hutang yang terlalu tinggi sehingga tidak mampu membayar balik pinjaman. Dengan menilai DSR, bank dapat mengurangkan risiko pinjaman tidak dibayar balik (non-performing loans). Oleh itu, walaupun anda mempunyai gaji yang tinggi, jika DSR anda melebihi paras yang dibenarkan, pinjaman anda mungkin akan ditolak.

Tahap DSR Yang Diterima (2025)

Pada tahun 2025, kebanyakan bank di Malaysia menerima DSR dalam lingkungan 60% ke bawah, bergantung kepada:

• Jenis pekerjaan: pekerja kerajaan biasanya diberikan kelonggaran sedikit.
• Jumlah pendapatan: pendapatan lebih tinggi boleh diberi toleransi DSR lebih tinggi.
• Bank yang berbeza: setiap bank mempunyai polisi DSR tersendiri.

Secara umumnya:

• Pendapatan bawah RM5,000: DSR maks antara 50% – 60%
• Pendapatan atas RM5,000: DSR maks antara 60% – 70%

Formula Kiraan DSR

DSR = (Jumlah Komitmen Hutang Bulanan / Jumlah Pendapatan Bersih Bulanan) x 100%

Komitmen hutang bulanan termasuk:

• Bayaran bulanan kad kredit (3%-5% daripada baki hutang)
• Pinjaman peribadi
• Pinjaman kereta
• Pinjaman pendidikan
• Pinjaman rumah sedia ada
• Ansuran barangan (AEON, Courts, dll.)
• Pinjaman rumah yang sedang dipohon

Pendapatan bersih ialah jumlah pendapatan selepas ditolak potongan wajib seperti KWSP, PERKESO, cukai pendapatan, dan sebagainya.

Contoh Kiraan DSR (2025)

Contoh 1: Pekerja Swasta Gaji RM4,000 Sebulan

• Gaji Bersih: RM4,000
• Komitmen bulanan sedia ada:
  • Pinjaman kereta: RM700
  • Kad kredit: RM150
  • AEON ansuran: RM200
• Pinjaman rumah dipohon: RM1,000 sebulan

Jumlah komitmen:
RM700 + RM150 + RM200 + RM1,000 = RM2,050

DSR = (RM2,050 / RM4,000) x 100% = 51.25%

Jika bank menetapkan DSR maks 60% untuk golongan ini, maka permohonan masih boleh dipertimbangkan.

Contoh 2: Penjawat Awam Gaji RM5,500 Sebulan

• Gaji Bersih: RM5,500
• Komitmen bulanan sedia ada:
  • Pinjaman kereta: RM600
  • Kad kredit: RM200
• Pinjaman rumah dipohon: RM1,200 sebulan

Jumlah komitmen:
RM600 + RM200 + RM1,200 = RM2,000

DSR = (RM2,000 / RM5,500) x 100% = 36.36%

Dengan DSR sebegini, kebanyakan bank akan mudah meluluskan permohonan, lebih-lebih lagi jika rekod CCRIS baik.

Cara Naikkan Kelayakan Loan Rumah Anda

1. Kurangkan Komitmen Sedia Ada

Jika anda ada pinjaman peribadi atau kad kredit dengan baki tinggi, cubalah untuk menyelesaikannya dahulu. Mengurangkan komitmen boleh menurunkan DSR dan menaikkan kelayakan pinjaman anda.

2. Gabungkan Pendapatan Pasangan

Jika membeli rumah bersama pasangan (joint loan), pendapatan kedua-duanya boleh digabungkan untuk kiraan DSR. Ini sangat membantu jika salah seorang mempunyai pendapatan rendah atau komitmen tinggi.

3. Pilih Tempoh Pinjaman Lebih Panjang

Semakin panjang tempoh pinjaman, semakin rendah bayaran bulanan — ini membantu menurunkan DSR. Contohnya, pinjaman selama 35 tahun akan memberi bayaran bulanan yang lebih rendah berbanding pinjaman selama 25 tahun.

4. Tingkatkan Pendapatan Sampingan

Pendapatan tambahan seperti komisen, elaun tetap, pendapatan sewa atau perniagaan kecil boleh membantu meningkatkan pendapatan bersih. Pastikan pendapatan ini dibuktikan melalui penyata bank atau dokumen rasmi.

Gunakan Kalkulator DSR

Kini, banyak kalkulator dalam talian disediakan oleh bank atau laman web kewangan. Anda hanya perlu masukkan butiran pendapatan dan komitmen, dan sistem akan mengira DSR anda. Ini memudahkan anda membuat semakan awal sebelum menghantar permohonan pinjaman.

Antara laman web yang menyediakan kalkulator DSR:

• RinggitPlus
• iMoney
• Laman web rasmi bank
• Hubungi saya untuk berikan nasihat dan penerangan yang lebih terperinci

Kesimpulan

Mengetahui cara kira kelayakan loan rumah melalui DSR adalah langkah penting sebelum membeli hartanah. Dengan memahami cara pengiraan dan mengambil tindakan untuk menurunkan DSR, anda boleh meningkatkan peluang kelulusan pinjaman. Di tahun 2025, walaupun dasar DSR mungkin sedikit berbeza mengikut bank, prinsip asasnya tetap sama — pastikan komitmen anda tidak melebihi had kemampuan.

Jika anda sedang merancang membeli rumah, semak DSR anda hari ini dan rancang dengan bijak. Rumah impian anda mungkin tidak sejauh yang anda sangka

Jika anda ingin saya bantu buat kiraan DSR anda berdasarkan maklumat kewangan sebenar, saya boleh bantu. Sila nyatakan pendapatan bersih dan semua komitmen bulanan anda.