Kadar Dasar Semalaman (OPR) adalah kadar faedah penanda aras yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) di mana bank-bank komersial saling meminjamkan wang. Perubahan dalam OPR mempunyai kesan yang signifikan ke atas kadar faedah pinjaman bank, termasuk pinjaman perumahan, pinjaman kenderaan, dan pinjaman peribadi. Apabila BNM menurunkan OPR, ia biasanya bertujuan untuk merangsang pertumbuhan ekonomi dengan menjadikan kos pinjaman lebih murah, menggalakkan perbelanjaan dan pelaburan.

Apa Itu OPR?

OPR atau Overnight Policy Rate ialah kadar faedah asas yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia untuk transaksi antara bank. Ia turut mempengaruhi kadar pinjaman bank kepada pengguna, termasuk:

• Pinjaman perumahan
• Kad kredit
• Pembiayaan peribadi

Apabila OPR turun, kadar faedah pinjaman juga cenderung menurun. Ini menjadikan pinjaman rumah lebih murah dari segi bayaran bulanan.

Bagaimana Penurunan OPR Berfungsi?

Apabila OPR diturunkan, ini bermakna kos peminjaman wang antara bank menjadi lebih rendah. Bank-bank kemudiannya akan memindahkan penjimatan ini kepada pelanggan mereka dalam bentuk kadar faedah yang lebih rendah untuk pinjaman. Bagi pinjaman perumahan, ini diterjemahkan kepada kadar faedah yang lebih rendah untuk pinjaman baharu dan, bagi pinjaman sedia ada yang berdasarkan kadar berubah, pembayaran ansuran bulanan yang lebih rendah.

Contoh Impak Penurunan OPR

Mari kita ambil contoh bagaimana penurunan OPR boleh mempengaruhi pinjaman perumahan. Katakan OPR diturunkan sebanyak 25 mata asas (0.25%).

• Sebelum Penurunan OPR:
  • Jumlah Pinjaman Perumahan: RM500,000
  • Tempoh Pinjaman: 30 tahun
  • Kadar Faedah Semasa: 4.00% setahun
  • Anggaran Ansuran Bulanan: RM2,387
• Selepas Penurunan OPR (Kadar Faedah Menjadi 3.75%):
  • Jumlah Pinjaman Perumahan: RM500,000
  • Tempoh Pinjaman: 30 tahun
  • Kadar Faedah Baharu: 3.75% setahun
  • Anggaran Ansuran Bulanan: RM2,316

Dalam contoh ini, penurunan OPR sebanyak 0.25% mengurangkan ansuran bulanan sebanyak RM71. Walaupun nampak kecil secara bulanan, penjimatan ini boleh berjumlah ribuan ringgit sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun.

Impak Terhadap Harga Rumah

Penurunan OPR dan kadar faedah pinjaman yang lebih rendah secara amnya mempunyai beberapa impak terhadap harga rumah:

1. Peningkatan Permintaan: Kos pinjaman yang lebih rendah menjadikan pemilikan rumah lebih mampu milik bagi lebih ramai individu. Ini meningkatkan kuasa beli pembeli berpotensi, yang seterusnya meningkatkan permintaan untuk hartanah. Apabila permintaan melebihi penawaran, harga rumah cenderung untuk meningkat.
2. Pelaburan dalam Hartanah: Kadar faedah yang lebih rendah juga menjadikan pelaburan dalam hartanah lebih menarik berbanding aset lain seperti simpanan bank yang mungkin memberikan pulangan yang lebih rendah. Pelabur mungkin akan membeli hartanah dengan harapan harga akan meningkat, seterusnya mendorong harga naik.
3. Kemampuan Pembeli: Dengan ansuran bulanan yang lebih rendah, pembeli mungkin mampu untuk mengambil pinjaman yang lebih besar atau membeli hartanah yang lebih mahal daripada yang mereka mampu sebelum ini. Ini secara tidak langsung menyokong kenaikan harga.
4. Psikologi Pasaran: Terdapat juga faktor psikologi. Apabila pasaran melihat kadar faedah menurun, ia sering ditafsirkan sebagai isyarat positif untuk pasaran hartanah, mendorong keyakinan dan aktiviti pembelian.

Namun, penting untuk diingat bahawa OPR hanyalah satu daripada banyak faktor yang mempengaruhi harga rumah. Faktor lain termasuk penawaran hartanah, pertumbuhan ekonomi, kadar pengangguran, polisi kerajaan, dan pendapatan isi rumah. Walaupun penurunan OPR boleh memberi dorongan kepada harga rumah, ia tidak semestinya membawa kepada kenaikan harga yang mendadak jika faktor-faktor lain tidak menyokong.

Impak Terhadap Pembeli

Penurunan OPR memberi impak yang berbeza kepada pelbagai kategori pembeli:

Pembeli Rumah Kali Pertama: Ini adalah kategori yang paling banyak mendapat manfaat. Kadar faedah yang lebih rendah menjadikan impian pemilikan rumah lebih realistik. Ansuran bulanan yang lebih mampu milik membolehkan mereka memasuki pasaran hartanah atau membeli rumah yang lebih baik daripada yang mereka jangkakan.

Pembeli Sedia Ada dengan Pinjaman Berubah: Bagi mereka yang mempunyai pinjaman perumahan dengan kadar faedah berubah (floating rate), ansuran bulanan mereka akan menurun secara automatik apabila OPR diturunkan. Ini bermakna mereka mempunyai lebih banyak pendapatan boleh guna, yang boleh digunakan untuk simpanan, perbelanjaan lain, atau membayar balik pinjaman dengan lebih cepat.

Pembeli untuk Pelaburan: Pelabur hartanah juga melihat penurunan OPR sebagai peluang. Kadar pinjaman yang lebih rendah meningkatkan potensi pulangan sewa dan keuntungan modal (capital gains) apabila harga hartanah meningkat. Ini boleh mendorong mereka untuk membeli lebih banyak hartanah.

Pembeli Tunai: Pembeli yang membeli secara tunai tidak terjejas secara langsung oleh penurunan OPR kerana mereka tidak memerlukan pinjaman. Walau bagaimanapun, mereka mungkin mendapati harga hartanah yang lebih tinggi disebabkan oleh peningkatan permintaan daripada pembeli yang meminjam.

Pembeli yang Mengalami Kesukaran: Bagi pembeli yang sudah sedia mengalami kesukaran kewangan, penurunan OPR boleh memberikan sedikit kelegaan dengan mengurangkan beban ansuran bulanan mereka. Ini mungkin membantu mereka untuk mengekalkan hartanah mereka daripada disita.

Kesimpulan

Secara keseluruhannya, penurunan OPR adalah langkah dasar monetari yang direka untuk merangsang ekonomi. Dalam konteks pasaran hartanah, ia cenderung untuk meningkatkan kemampuan pembeli dan mendorong permintaan, yang berpotensi menyumbang kepada peningkatan harga rumah. Bagi pembeli, ia menawarkan peluang untuk pemilikan rumah yang lebih mampu milik atau mengurangkan beban kewangan sedia ada. Walau bagaimanapun, impak sebenar akan bergantung kepada gabungan pelbagai faktor ekonomi dan pasaran yang kompleks. Pembeli dan pelabur perlu sentiasa berhati-hati dan membuat keputusan berdasarkan analisis menyeluruh dan bukan hanya bergantung kepada perubahan OPR semata-mata.

Gunakan Kalkulator Pinjaman Rumah klik disini untuk kira ansuran bulanan selepas penurunan OPR.