Membeli rumah pertama atau kedua adalah satu pencapaian besar, tetapi ramai yang tidak menyedari bahawa kos membeli rumah tidak hanya melibatkan bayaran deposit dan harga rumah semata-mata. Terdapat beberapa kos tambahan penting yang perlu difahami, termasuk kos guaman, yuran perjanjian jual beli (SPA), dan duti setem. Dalam artikel ini, kami akan huraikan kos-kos tersebut berdasarkan kadar terkini tahun 2025, dan sertakan contoh mengikut jenis hartanah: rumah teres dua tingkat, rumah PR1MA/Madani, serta kondominium atau servis apartmen.

Kos Guaman (Legal Fees)

Kos guaman merangkumi bayaran kepada peguam untuk menyediakan dan mengurus dokumen perjanjian jual beli serta dokumentasi berkaitan pinjaman perumahan. Kadar yuran ini adalah terkawal di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023, dan masih digunapakai untuk tahun 2025 (kecuali dinyatakan sebaliknya).

Struktur yuran guaman (SPA):

• 1% untuk RM500,000 pertama
• 0.8% untuk RM500,001 – RM1,000,000
• 0.7% untuk RM1,000,001 – RM3,000,000

Yuran untuk dokumen pinjaman pula lazimnya sama dengan struktur SPA di atas.

Duti Setem (Stamp Duty)

Duti setem adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan untuk pengesahan dokumen. Dua jenis utama ialah:

a. Duti Setem untuk Perjanjian Jual Beli:

• 0% untuk rumah pertama bernilai sehingga RM500,000 (pembeli warganegara Malaysia sahaja)
• 1% untuk RM100,000 pertama
• 2% untuk RM100,001 – RM500,000
• 3% untuk RM500,001 – RM1,000,000
• 4% untuk nilai melebihi RM1,000,000

b. Duti Setem untuk Pinjaman:

• 0.5% daripada jumlah pinjaman

Nota: Untuk rumah PR1MA dan Madani, terdapat pengecualian khas yang diperincikan di bawah.

Contoh Kos Mengikut Jenis Hartanah

A. Rumah Teres Dua Tingkat – Harga RM650,000

Senario: Pembeli rumah pertama di Selangor dengan pembiayaan bank 90% (RM585,000)

• Kos Guaman SPA:
  1% x RM500,000 = RM5,000
  0.8% x RM150,000 = RM1,200
  Jumlah: RM6,200
• Kos Guaman Pinjaman:
  1% x RM500,000 = RM5,000
  0.8% x RM85,000 = RM680
  Jumlah: RM5,680
• Duti Setem SPA:
  1% x RM100,000 = RM1,000
  2% x RM400,000 = RM8,000
  3% x RM150,000 = RM4,500
  Jumlah: RM13,500
• Duti Setem Pinjaman (0.5% x RM585,000): RM2,925

Jumlah Anggaran Kos Tambahan:
RM6,200 + RM5,680 + RM13,500 + RM2,925 = RM28,305

B. Rumah PR1MA / Madani – Harga RM300,000

Senario: Pembeli rumah pertama, layak untuk insentif PR1MA & Skim Rumah Madani

• Kos Guaman SPA:
  1% x RM300,000 = RM3,000
• Kos Guaman Pinjaman:
  1% x RM300,000 = RM3,000
• Duti Setem SPA:
  Dikecualikan sepenuhnya sehingga RM500,000 untuk rumah pertama
• Duti Setem Pinjaman:
  Dikecualikan untuk rumah Madani / PR1MA (rujuk kepada pengecualian 100% yang diumumkan dalam Bajet 2025)

Jumlah Anggaran Kos Tambahan:
RM3,000 + RM3,000 = RM6,000

Nota: Ada projek PR1MA/Madani yang turut menanggung kos guaman, menjadikan kos tambahan hampir sifar untuk pembeli rumah pertama.

C. Kondominium / Servis Apartment – Harga RM850,000

Senario: Pembeli rumah kedua, tiada pengecualian

• Kos Guaman SPA:
  1% x RM500,000 = RM5,000
  0.8% x RM350,000 = RM2,800
  Jumlah: RM7,800
• Kos Guaman Pinjaman (RM765,000 – 90%):
  1% x RM500,000 = RM5,000
  0.8% x RM265,000 = RM2,120
  Jumlah: RM7,120
• Duti Setem SPA:
  1% x RM100,000 = RM1,000
  2% x RM400,000 = RM8,000
  3% x RM350,000 = RM10,500
  Jumlah: RM19,500
• Duti Setem Pinjaman (0.5% x RM765,000): RM3,825

Jumlah Anggaran Kos Tambahan:
RM7,800 + RM7,120 + RM19,500 + RM3,825 = RM38,245

Tip Penjimatan untuk Pembeli Rumah

1. Pilih projek pemaju dengan kos guaman ditanggung. Ini boleh jimat lebih RM10,000.
2. Gunakan skim perumahan kerajaan seperti PR1MA, Rumah Madani atau RUMAWIP.
3. Semak kelayakan pengecualian duti setem di laman rasmi LHDN atau KPKT.
4. Bandingkan sebut harga peguam hartanah. Ada yang tawarkan diskaun untuk pembeli rumah pertama.

Kesimpulan

Memahami kos-kos tambahan seperti guaman, SPA dan duti setem adalah sangat penting agar anda tidak terkejut semasa proses pembelian rumah. Dengan bajet yang tepat dan perancangan kewangan yang bijak, anda dapat merancang pembelian rumah dengan lebih selesa dan yakin.

Sama ada anda membeli rumah PR1MA, rumah teres dua tingkat, atau kondominium, pastikan anda mendapatkan nasihat daripada ejen hartanah dan peguam bertauliah untuk elakkan sebarang kekeliruan atau kerugian.

Ingin bantuan semak kelayakan pinjaman? Klik sini untuk kalkulator percuma!

Berikut adalah kalkulator Kos Guaman, SPA & Duti Setem Terkini 2025